등기부등본 보는 법 (안전한 분석법 총정리)

 

 

 

 

목차

 

 

등기사항전부증명서 (등기부등본) 중요성

부동산 거래를 할 때 등기부등본만 잘 살펴봐도 사기를 당할 확률은 확 떨어질 수 있습니다. 

그래서 등기부등본 보는 법은 꼭 잘 익혀두는 게 좋습니다.

등기부등본의 공식 명칭은 [등기사항전부증명서]라고 부르는데요.

지금부터 등기부등본 보는 법에 대해 쉽게 풀어서 설명해 드릴 테니 꼭 잘 익히시기 바랍니다. 

 

 

등기부등본 종류

등기부등본은 크게 두 종류로 나뉩니다.

토지 등기부등본과 건물 등기부등본인데요.

건물 등기부등본은 또 집합건물 등기부등본과 일반건물 등기부등본으로 나뉩니다.

 

 

요즘 1인 가구가 많은 만큼 보통 오피스텔이나 아파트, 빌라 등 월세, 전세 구할 때는

집합건물 등기부등본을 보면 된다고 보시면 됩니다. 

집합건물은 한 건물에 여러 호수들의 집들이 있고 여러 소유주들이 있는 걸 의미합니다. 

만약 건물을 매입하려고 할 때는 우리나라는 외국과 달리 건물과 토지를 같이 매입하는 개념으로 가기 떄문에

건물에 대한 등기부등본과 토지에 대한 등기부등본 모두 같이 확인해야 합니다. 

 

등기부등본 보는 법 (안전한 분석법 총정리)

등기부등본은 보통 계약을 하려고 할 때 부동산 공인중개사가 발급해서 보여줍니다.

등기부등본은 꼭 부동산 중개사만 뽑아서 보여주는 서류는 아닙니다.

부동산에 가서 그 자리에서 확인하기 보다는 미리 발급하거나 열람해서 차분하게 꼼꼼하게 확인하고

부동산 거래를 가는 걸 추천 드립니다.

 

등기부등본은 개인도 얼마든지 열람할 수 있습니다. 

등기소 가서 발급 받는 방법도 있고 요새는 온라인으로도 쉽게 열람이 가능하니 

방법 모르시는 분들은 아래 자세히 방법 정리된 글 공유 드리니 

참고해서 내가 관심 있는 건물의 등기부등본 미리 확인하고 체크해 보시기 바랍니다. 

 

등기부등본 인터넷 열람 방법

 

등기부등본 보는 법 - 표제부

등기부등본은 크게 세 가지 부분이 나오는데 [표제부], [갑구], [을구]라고 보시면 됩니다.

각각 어떤 기능들을 하고 어떤 부분들을 살펴봐야 하는지 같이 살펴보겠습니다. 

 

먼저 표제부입니다. 

표제부는 부동산에 대한 정보를 적는 구간입니다. 

표제부 확인해야 할 체크사항

주소지 확인

내가 들어가고자 하는 건물의 주소지와 등기부등본상의 주소지가 일치하는지 잘 살펴봐야 합니다.

예를 들어서 나는 301-A호에 들어가기로 했는데 등기부등본상에는 301호로만 표기가 돼 있다거나 

옥상층이 있는 걸로 알고 있는데 등기부등본상에는 층수가 달라서 불법건축 여부도 이를 통해 알 수 있습니다. 

 

주거 형태 확인

근린생활시설로 돼 있는 건 아닌지 살펴봐야 합니다.

근린생활시설 건물은 대출이 안 될 수도 있고 이 형태를 주거용으로 임차했을 때는 

보증보험에 가입이 안 되는 등 문제가 될 수 있는 부분들이 있어서 잘 체크하고 확인해 봐야 합니다. 

 

칸 개수 확인

보통 집합건물에는 표제부가 두 개가 들어가 있어야 합니다. 

하나만 있거나 하면 조작된 문서일 수 있기 때문에 잘 확인하셔야 하고

표제부 아래쪽에는 대지권의 표시 부분도 표기가 돼야 하는데 그 부분의 칸도 잘 표기가 돼 있는지 살펴봐야 합니다. 

 

등기부등본 보는 법 - 갑구

다음은 등기부등본 갑구 부분입니다. 

갑구는 소유권에 관한 부분을 기재하는 곳입니다. 

 

갑구 확인해야 할 체크사항

 

소유권자 확인

보통 소유자가 여러 명이라면 여러 명이 기재가 돼 있고 그들의 지분이 각각 옆에 기재돼 있습니다. 

이 소유 지분율에 따라 임차인은 몇 명의 동의가 있어야 하는지 부분을 잘 살펴봐야 합니다.

만약 두 명의 소유자가 있는데 지분이 둘 다 각각 1/2, 1/2의 지분을 갖고 있다면

과반수 이상의 동의가 필요할 시 두 명 모두의 동의를 받고 계약이 이루어져야 합니다. 

 

보통 여러 이력이 있어서 복잡하면 가장 마지막에 최근에 적혀 있는 사람이 이 부동산의 소유주라고 보면 됩니다. 

계약을 할 때는 소유권자와 나와 계약을 하는 사람의 신분 정보가 동일한지 확인해야 하고 

계약금을 이체할 때도 이 소유권자의 통장 계좌가 맞는지 잘 확인해야 합니다.

임대인의 신분증을 꼭 확인해 보셔야 합니다. 

 

 

위험 요소 이력 확인

가압류, 가처분, 경매와 관련된 문구들이 적혀 있는 등기부등본은 별로 추천하지 않는 거래이긴 합니다.

가처분이나 가압류, 경매 문구가 보이는 등기부등본이라면 집주인이 세금을 제대로 안 내서 체납하거나

과태료 등을 체납해서 이 사람이 재산을 함부로 매도하지 못하도록 권리를 금지새켜 놓은 거라고 보시면 됩니다.

만약 빨간 줄이 그어져 있다면 말소 사항이라서 더 이상 체납 상태가 아니라는 의미이긴 하지만 

그래도 이런 문구가 보인다면 부득이 계약을 진행해야 할 떄는

꼭 집주인의 국세완납증명서를 받아서 확인해 보시기 바랍니다. 

이를 집주인이 못 갚으면 그 재산이 경매로 넘어가는 거라고 보시면 됩니다. 

 

등기부등본 보는 법 - 을구

마지막으로 살펴볼 을구입니다.

등기부등본상에서 을구는 소유권 이외의 권리에 해당되는 것들을 기재하는 구간입니다. 

을구에는 보통 근저당권, 전세권, 지상권 등의 내용들이 적혀 있을 겁니다. 

을구 확인해야 할 체크사항

근저당권 확인

등기부등본에서 근저당권이란, 건물을 담보로 해당 건물에 대한 대출이 얼마나 돼 있는지

기록이 남아 있는 것을 의미합니다. 

집주인이 그 집을 담보로 대출을 받은 게 있어서 은행이 저당권 잡아 놓은 게 있다면

이 을구에 기재가 된다고 보시면 됩니다. 

 

건물 담보가 70%로 돼 있을 시 은행이 제일 먼저 그 소유권을 가져가게 됩니다.

자신보다 선순위 근저당이 있는지 잘 살펴보셔야 합니다. 

내가 선순위가 아니라면 나중에 나의 소중한 전세금을 못 돌려받을 위험도 높다고 보시면 됩니다. 

채권최고액은 보통 실제 대출금의 120%~130%로 설정됩니다. 

그래서 예를 들어 채권최고액이 1억 2천 정도라고 하면

그 건물의 실제 대출금은 1억 정도 된다고 보시면 됩니다. 

 

근저당권이 설정돼 있다고 다 못 하는 거래라고 볼 수는 없지만

건물의 시세 대비해서 너무 근저당이 많이 끼어 있으면 위험할 수 있습니다. 

내가 지급해야 하는 임차 보증금과 근저당권으로 설정돼 있는 대출금을 합했을 때

건물의 매매가보다 높으면 안 됩니다. 

집 가액의 70%를 넘으면 위험 요소가 크니 그 거래는 피하는 게 좋습니다. 

 

근저당권이 등기부등본상에 보인다면 공인중개사에게 이 건물이 시세 대비 안전한 게 맞는지

나중에 보증금을 돌려 받아야 할 때 안전한 건지 꼭 물어보시기 바랍니다. 

 

임차권등기명령 확인

임차권등기명령은 나보다 앞서 있던 세입자에 대한 이력들이라고 보시면 됩니다.

이 '임차권등기명령'이라는 문구가 보이면 그 거래는 추천하지 않습니다. 

집주인이 전세금이나 보증금을 돌려주지 않아서 

소송 중이거나 소송 이력이 있다는 의미인데 이 임차권등기명령 이력에

말소됐다는 의미로 빨간 줄이 그어져 있다고 해도 

그 집주인에 대한 지난 히스토리를 안 이상 그 거래는 불안할 수밖에 없습니다.

나 또한 내 전세금이나 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에

이 '임차권등기명령' 이력이 보인다면 그 거래는 아무리 마음에 들어서 피하시는 게 좋습니다. 

 

부득이 꼭 진행하셔야 되는 계약이라면 부동산 공인중개사에게 

해당 사연에 대해서 왜 이런 이력이 있는지 그 사유를 물어보시는 게 좋고

찝찝하면 거래를 멈추시고 그래도 강행하시겠다면 특약 사항을 걸어 놓거나 하시는 게 좋습니다. 

 

등기부등본 제대로 확인하기

등기부등본 표제부, 갑구, 을구에서 꼭 필수로 지켜봐야 하는 사항들에 대해서

핵심만 딱딱 짚어서 알려드렸는데요. 

앞으로는 등기부등본 볼 때 어떤 부분 살펴봐야 하는지 감이 잡히시죠?

등기부등본 온라인으로 열람하실 때는 꼭 말소사항도 포함되게 열람하시기 바랍니다.

그래야 빨간 줄로 그어져 있는 임차권등기명령 이력들도 알 수 있습니다. 

 

등기부등본 보는 법 추가 꿀팁

등기부등본을 볼 때 건물이나 토지마다 너무 히스토리가 복잡해서 

1~2장이 아니라 10장 가까이 이력이 있는 경우도 있을 겁니다. 

그럴 때는 뭐가 현재 유지되고 있는 사항인지 헷갈릴 수 있습니다. 

 

그럴 때는 등기부등본 요약본도 출력하거나 열람할 수 있다는 사실 알고 계시나요?

등기부등본 요약본으로 확인하면 현재 효력이 유지되고 있는 

현황만 딱딱 정리된 깔끔한 등기부등본을 확인하실 수 있습니다. 

등기소에서 직접 발급하셔도 되고 공인중개사에게 요약본도 달라고 요청하면 됩니다.

물론 온라인으로 직접 열람하거나 발급하시는 것도 가능합니다. 

말소사항도 꼭 확인해야 하기 때문에 말소사항 포함된 버전과 요약 버전 모두 확인하시는 걸 추천드립니다. 

 

이 글이 등기부등본 보실 때 조금이나마 도움이 되셨길 바라고

등기부등본 확인할 때 주의사항 잘 참고하셔서 꼭 꼼꼼하게 잘 살펴보시고 안전한 거래 이루시기 바랍니다. 

 

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