전세사기 예방법 총정리 (안전한 집 구하기)

 

 

 

 

목차

 

 

 

안전하게 집 구하기

전세집이나 집 알아보시는 분들 요새 깡통전세다 뭐다

전세 사기가 기승을 부리고 있어서 아마 걱정이 많으실 겁니다.

 

귀한 내 돈을 지키기 위해서 그리고 집 구할 때 사기 안 당하기 위해서

사기 방지를 하기 위한 차원으로 임차인도 나름 지식 공부를 하고

최대한의 안전장치를 갖춰서 예방할 수 있는 건 예방할 수 있도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.

그럼 전세사기 예방법에는 어떤 것들이 있는지 같이 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

전세사기 예방법 총정리 (안전한 집 구하기) 

전세집이나 집 구할 때 안전하게 집을 구하고 부동산 계약도 안전하게 진행하기 위해서는

어떤 사항들을 꼼꼼히 살펴봐야 할까요?

 

소중한 내 돈이 걸려 있는 만큼 귀찮아하지 말고 아래 사항들을 잘 살펴보시기 바랍니다.

 

 

집 매매가, 실거래가 확인

깡통 전세를 피하려면 근저당 금액과 내 보증금 금액을 합한 게

매매가의 70%를 넘지 않아야 안전합니다.

근저당액(채권최고액) + 내 전세보증금액 > 매매가의 70%

 

이 조건을 알려면 우선은 내가 들어가려는 집의 매매가부터 확인해야겠죠?

내가 들어가려는 집의 매매가, 실거래가는 어떻게 확인할 수 있는지

그 방법은 아래 따로 글 정리해서 공유 드리니 참고하시기 바랍니다.

 

 

부동산 실거래가 확인 방법 (집 매매가 확인)

 

신축 매물 주의

신축 빌라나 신축 오피스텔 등 신축 건물들은 주의할 필요가 있습니다.

최근 실거래가나 매매가에 대한 데이터가 별로 없기 때문에

적정한 부동산 시세 매매가인지 확인하기가 어려워서 사기의 위험도 그만큼 높습니다.

 

웬만하면 신축 빌라는 거래하지 않는 걸 추천드립니다.

건물의 기간이 적어도 2~3년은 된 걸 거래하시는 게 좋습니다.

 

 

그러나 신축이 아무래도 깔끔하고 디자인도

최신식으로 잘 갖춰져 있다는 점에서 많은 분들이 욕심이 나실 겁니다.

 

부득이 신축 빌라를 거래하고자 하실 때는 대신 더 꼼꼼하게 살펴보셔야겠죠?

 

실거래가나 매매가를 비교할 데이터가 많이 축적되지 않은 건물일 경우에는

그 주변 건물들의 시세를 확인해 보시면 됩니다.

 

주변에서 지어진 지 5년 이내에 해당하는 신축 건물들의 시세를 여러 개 보시면

평균적으로 신축 건물은 어느 정도의 시세가 적당하겠구나 하는 게 보이실 겁니다.

 

 

주변 시세 평균보다 부동산 매매가, 실거래가가 많이 비싸면

사기의 위험성이 크기 때문에 거르시는 게 좋습니다.

 

부동산 시세 차이가 크지 않을 때 그나마 안전하기 때문에 이 부분들도 잘 비교해 보시기 바랍니다.

 

부동산 시세 조사하는 방법은 아까 위쪽에 공유글 링크 남겨드렸으니

같이 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

부동산 계약 전 등기부등본 확인

부동산 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인하셔야 합니다.

등기부등본에서 확인하셔야 할 사항은 아래와 같습니다.

 

<등기부등본에서 '을구' 부분 - 근저당 확인>

근저당(채권최고액) + 내 전세보증금액 > 매매가의 70%

만약 좌측이 더 크다면 깡통전세의 위험이 있으니 계약을 진행하지 않는 걸 추천드립니다.

 

<매매가 확인>

부동산 실거래가, 매매가 등 부동산 시세가 어떻게 되는지 조건을 살펴보셔야 합니다.

 

<등기부등본 '갑구' 부분 - 신탁 등기 확인>

웬만하면 신탁 등기가 없는 물건으로 계약하시는 게 안전합니다.

집이 너무 마음에 들어서 부득이 계약을 진행해야 하는 경우라면

신탁원부를 꼭 확인하시기 바랍니다.

부동산 신탁원부 확인하는 방법은 아래 글 참고하셔서 확인하시면 됩니다.

 

 

부동산 신탁원부 확인 방법

 

국세, 지방세 완납증명서 요구

임대인인 집주인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구해야 합니다.

체납 세금에 대한 사기를 예방하기 위함인데요.

꼭 집주인에게 직접 얘기할 필요는 없습니다.

나를 담당해 주는 공인중개사에게 받아달라고 요청하면 됩니다.

 

 

혹시나 이 과정을 집주인이 귀찮아는 경우가 있을 수 있습니다.

의심하는 게 아니고 요즘 체납 세금에 대한 사기 뉴스 보도들이 많아서 걱정스러운 마음에

부탁드리는 거라는 식으로 부드러운 표현으로 잘 얘기해서 협조를 구하는 게 좋습니다.

 

물론 강제사항은 아니기 때문에 집주인이 끝끝내 거절하면 어쩔 수 없겠죠.

계속 설득할지 포기하고 계약할지 다른 계약을 알아볼지 여기서 아마 고민하고 선택하셔야 될 겁니다.

 

그냥 계약을 진행해도 대개는 문제없는 경우가 대부분이긴 하다지만

그래도 확인할 수 있으면 확인해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

임대인 신분증 진위 여부 확인

집주인의 신분증과 실제 얼굴이 일치하는지 확인해 봐야 됩니다.

그리고 위조된 신분증은 아닌지 본인확인여부도 꼭 확인해 보세요.

신분 위조 사기도 문제가 많이 되고 있기 때문에 예방을 위해서 꼭 필요한 절차입니다.

주민등록증이나 운전면허증 진위 확인 방법은 아래 정리된 글 공유 드리니

같이 확인하시고 꼭 신분이 일치하는지 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

주민등록증, 운전면허증 진위 확인 방법(본인 확인)

 

전세보증보험 가입 가능 여부 확인

등기부등본에 근저당이 많이 잡혀 있다든지 실거래가 시세가

명확하지 않은 집들은 거래하는 데 있어서 주의가 필요합니다.

사고를 방지하기 위해 부동산 거래를 하는 데 있어서 많은 분들이 전세보증보험에 가입하시는데요.

조금이나마 안전한 거래를 진행하기 위해서 전세보증보험도 꼭 가입하시길 추천 드립니다.

 

 

우선 전세보증보험에 가입하면 보험사에서도 제대로 된 건물인지

꼼꼼하게 다 리스트를 1차적으로 체크하는 과정을 거치기 때문에

사기 사고가 발생될 수 있는 위험한 집들은 어느 정도 걸러질 수 있습니다.

 

우선 본인을 담당해 주는 공인중개사에게 전세보증보험 가입이 가능한지 여부를 물어보세요.

공인중개사가 만약에 모르면 직접 가입 가능 여부를 확인하는 것도 가능합니다.

 

 

인터넷 검색창에 [HUG 인터넷보증]이라고 검색하시면 됩니다.

그러면 아래와 같은 사이트 화면이 보이실 겁니다.

 

 

[신청] 메뉴에서 [전세보증금반환보증 가능여부 확인] 메뉴를 클릭해서

가입 가능 여부부터 확인 후 가입 절차 진행하시면 됩니다.

 

 

모르는 내용이 있으면 중개사에게 물어보면서 조회해 보시면 됩니다.

사이트 찾기 어려운 분들을 위해 아래 주소 같이 공유드리니 참고하시기 바랍니다. 

 

 

인터넷보증

임대인과 대면 계약 진행

부동산 계약을 진행할 때는 꼭 집주인과 만나서 계약을 진행하시길 권장 드립니다.

임대인인 집주인의 얼굴도 직접 보고 신분증도 확인한 후에 계약서 도장을 찍는 게 안전합니다.

계약서에 도장을 찍어야 하는 날 집주인인 임대인이 직접 현장에 나오게끔

공인중개사에게 미리 요청을 넣어서 스케줄을 잡아두는 게 좋습니다.

 

 

그러나 부득이 끝내 집주인이 안 오고 대리인이 나오는 경우는 어떻게 해야 할까요?

대리인이 갖춰야 할 필수 지참 서류들을 꼼꼼하게 확인해 봐야 합니다.

 

계약서 대리인 필수 서류

임대인 인감증명서 임대인 인감도장 위임장 대리인 신분증 대리인 도장 위 5개 중에

하나라도 서류가 빠지면 계약하지 않는 게 좋습니다.

물론 서류를 다 갖췄다고 해도 100% 안심할 수는 없습니다.

 

우리가 할 수 있는 최선은 사기를 안 당하기 위해 사고 확률을 최소로 낮추는 데 있겠죠?

계약하는 순간에 집주인에게 전화라도 걸어서 계약 내용에 대해서 한 번 더 확인을 하세요.

이때 통화 녹음을 해 두는 게 좋습니다.

 

전월세 여부와 계약 금액은 얼마인지 계약 날짜 등을 읊으면서 내용을 확인시켜 주는 게 좋습니다.

그래야 이중 계약 사기를 방지할 수 있습니다.

 

 

특약 사항 기재

부동산 전세사기는 대항력이 적용되지 않는 무방비 상태 시기에 많이 발생되는데요.

이런 대항력 부분을 악용하는 사기를 예방하기 위해서는 특약 사항을 계약서에 넣는 게 중요합니다.

담당 공인중개사에게 계약서에 넣었으면 하는 특약 사항 내용을

미리 전달해서 이대로 기재해 달라고 요청하면 됩니다.

특약사항에 넣으면 좋을 참고 문구는 아래 자료 공유해 드리니 다운 받으셔서 참고하시기 바랍니다.

 

 

부동산 전세사기 방지 계약서 필수 특약사항 참고 문구.txt

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잔금 치르기 전 등기부등본 재확인

계약 직전에도 등기부등본을 확인하셔야 하고 잔금 입금 시점 사이에

집주인이 집을 담보로 대출을 받을 수 있기 때문에 잔금 전에도

등기부등본을 다시 확인해 주셔야 합니다.

 

전입신고 및 확정일자 받기

전세계약에 대한 대항력 갖추려면 전입신고와 확정일자를 필수적으로 받아야 합니다.

전세자금대출 과정에서도 이는 꼭 필요한 과정 중에 하나입니다.

계약 잔금을 입금하고 나서 이사 하는 날에 전입신고와 확정일자 받는 절차를 꼭 진행하세요.

전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24 앱이나 사이트 온라인 신청

확정일자: 주민센터 방문 또는 인터넷등기소 사이트 온라인 신청

 

 

 

전세보증보험 가입 방법

SGI, HUG, HF 등의 기관 홈페이지에서 신청 가능합니다.

 직접 해당 기관들을 방문해서 신청하시는 방법도 있습니다.

보통 은행에서 대출 받을 때 보험 가입도 같이 진행해 줍니다.

전세보증보험 어디가 좋은지 비교 정리된 글도 아래에 같이 공유 드리니

참고하셔서 본인이 원하는 곳으로 가입하시면 됩니다.

 

 

전세보증보험 쉽게 비교 정리 (HUG, HF, SGI)

 

안전한 전세집 구하기

지금까지 전세사기 예방법에 대해서 같이 살펴보았습니다.

모든 사항을 다 체크하면 좋겠지만 어느 정도는 집주인이나 중개인과

부득이 타협을 봐야 하는 부분들도 있을 겁니다.

 

그리고 슬프게도 이 사항들을 다 확인하고 체크한다고 해서

100% 전세사기를 방지할 수 있는 것도 아닐 겁니다.

사기 수법은 날로 다양해지고 있기 때문입니다.

 

그러나 챙길 수 있는 부분은 꼼꼼히 챙겨서 위험도를 최대한 낮추고

안전한 전세계약 진행하시길 바랍니다.

 

 

전세자금대출 준비 서류 (심사 필요 서류)

 

아파트 매매 과정 총정리 (구입 계약 절차)